VAN A REMATAR MI CASA
Me comenta un colega mientras tomamos un café, que, con preocupación, un cliente lo llama indicándole que van a rematar su casa.
Sobre el particular, nacen muchas preguntas, pues si van a rematar su vivienda es obvio que el procedimiento no empezó ayer, sino que tuvieron que pasar muchos actos previos antes de llegar a ese escenario.
En ese sentido, se preguntó ¿De cuánto es la deuda? ¿Qué institución está viendo el remate? ¿Por qué recién ha tomado conocimiento? ¿El inmueble es suyo? ¿En Registros Públicos (Sunarp) a nombre de quién está? ¿Ha dado alguna clase de poder a alguien? ¿Ya hicieron las publicaciones? ¿Cuál es el estado del procedimiento? ¿Cuándo es el remate? Entre otras dependiendo las respuestas.
En el caso concreto, pasaba lo siguiente:
El embargo tenía como origen la deuda de la empresa Constructora y ascendía a S/.1’000,000.00 (Un millón de soles). Así que pagar no era una opción.
El inmueble era del padre del cliente.
El padre del Cliente ha falleció.
No tienen la documentación de la transferencia (Contrato original)
La propiedad no estaba inscrita a favor del cliente en Registros Públicos.
Si pagan impuestos por el inmueble (*)
Ya tiene fecha el remate
La empresa deudora ya no existe, se ha liquidado.
Esta información se levantó en las reuniones en las que el asesor y el cliente tuvieron contacto; luego de análisis respectivo, se determinó que lo adecuado era presentar una tercería.
LA TERCERIA
La tercería es un procedimiento, que no necesita abogado, y lo que busca es indicar a la institución que embargó tu propiedad, que la persona que se encuentra inscrita en Registros Públicos no es el verdadero titular, sino otro.
¿Para ello, que necesitas presentar?:
Un documento Privado de Fecha Cierta que pruebe la adquisición de dicha propiedad con anterioridad a la inscripción del embargo en la Sunarp. Puede ser un documento Público u otro que no genere dudas y demuestre que la propiedad es suya, pero siempre bajo la regla de la fecha cierta.
Ahora bien, que es fecha cierta, o que documentos tienen fecha cierta:
La muerte del otorgante.
La presentación del documento ante funcionario público.
La presentación del documento ante notario público, para que certifique la fecha o legalice las firmas.
La difusión a través de un medio público de fecha determinada o determinable; y,
Otros casos análogos.
Dicho ello, algunos podemos tener idea y otros no, de que documentos podrían ser importantes para levantar este embargo, pero la reflexión debe ser célere, porque hay que correr con los plazos para llegar antes de remate.
QUE SE HIZO
Me comentaron que se consiguió Hoja Resumen (HR) y Predio Urbano (PU) de la propiedad (recuerden que pagaba impuestos), anteriores a la fecha de embargo.
*Documentos Públicos emitidos por la Municipalidad en años anteriores al embargo.
La Declaración Jurada de Alta de la Propiedad en la Municipalidad (Presentada antes del Embargo), se consiguió a través de transparencia; en esa comunicación el funcionario de la municipalidad indico desde que año viene cancelando los impuestos.
La Partida Registral de la Empresa deudora. (Se liquidó antes del procedimiento coactivo).
El Acta de defunción del padre del cliente. (Anterior a la fecha de Embargo)
¿En qué ayuda esto último?
Esto genera indicios que la venta de la propiedad es anterior al embargo, ya que si la empresa se hubiera liquidado teniendo como activo el departamento, tendría que haber sido entregado a los accionistas, por otro lado, es lógico que para realizar la venta de este inmueble el Sr. debía estar vivo (el fallece antes de embargo).
Finalmente, con estos documentos se admitió a trámite la tercería, no obstante, al estar cerca a la fecha de remate, había que acercarse el mismo día a la institución, con la finalidad de gritar ¡YO ME OPONGO!
CUAL FUE EL RESULTADO
Como resultado de esta no tan alegre aventura, se pudo evitar el remate, se levantó el embargo y el inmueble quedo libre. Sin embargo, aún queda pendiente inscribirlo en favor de los propietarios en la Sunarp, pero esa ya es otra historia.